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上海房价降了吗?

发布日期:2019-09-15 13:02   来源:未知   阅读:
 

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  众所周知,这轮上海房价微降,根本动力是政府对新房的限价,而不是市场原因。譬如龙湖天璞,如果没有政府强制干预,绝对不会以5万多的单价开盘。标杆项目降价,带动周边二手房降价潮

  这波限价,更像是一个政治任务。主要原因是中央政府对投资现象的打击和三四线棚改政策的收紧

  经济学基础理论告诉我们,经济发展自身是有周期的,一直在波动中发展。政府在这个过程中,扮演者平抑波动的角色,经济火的时候让你不要特别火,经济冷的时候让你尽快走出低谷,保障经济平稳发展,社会长治久安

  而现在又到了政府打压经济过热的时候了,所谓“”上台。经济过热,意味着泡沫严重,泡沫发生在各种具有投资投机性质的交易中,股市基金债券房产等等,政府打压的也是这些产业,因为实体经济难有泡沫,而且也是国民经济的支柱。所以大家看到今年上半年投资市场一片哀鸿遍野,股市下跌,甚至国企都退市。债券也开始违约,这是之前从未有过的,为了打压泡沫,政府不惜打破刚性兑付,不允许借新债补旧债,导致大量债券无法付息还本,甚至丹东港这样的大型国企都出现违约。房产也有投资属性,肯定也在打压之列。政府想得明白,你们都去炒股票炒房了,投机倒把比踏踏实实做企业赚的还多,公司都拿钱买房了,谁还专心做实业

  不过相较而言,房产的跌幅是最小了,即抗跌能力强。因为房产始终是有成本在后面托着,而且影响太大了,政府也不想真的看到房产崩盘。所以房产有泡沫,但是是铁打的泡沫,你打不动的

  对经济的打压有些像化疗,央行的紧缩政策不仅打压了这些泡沫,也会对实体经济产生巨大负面作用。龙湖万科都贷不到款,各种工厂就能难了。所以紧缩财政政策是不可持续的,点到为止,不会真把经济搞垮了,泡沫打打差不多就该收了。收紧政策收回,经济就又恢复活力,甚至会出台刺激政策,经济再次陷入过热,又会进入下一个循环

  另一方面,房产行业的打压已经过重了,限价限签导致开发商资金无法回流,财政紧缩导致融资困难,开发商没钱,继而土地流拍。土地流拍,政府土地财政难以为继,各种政绩、刺激政策无法实现,这对于政府肯定不是一个好的结果。所以在这个层面,限价政策也不会持久。限价一旦放开,价格触底反弹。所以目前应该是最好的入手时机,政府将开发商利润,大概有几千亿,强制分配给了购房者,每个购房者都能得到几十万的实惠。不要想着再等等,在最低点买入,普通老百姓没有这么强的操盘能力。巴菲特都做不到最低点买进,我们散户见好就收。限价政策顶多持续一年,现在已经9个月了

  关于房地产这个行业弊病大家的认知和基本判断是一致的:中国房地产的两大问题:1、供需错配:人口流入的城市供应量少,相反人口流出的城市供应量很大;2、调控错位:调控政策偏重于易于操作的抑制需求,而不是增大供给。

  所以三四线城市积累了大量库存,难以去化,很大程度影响地方政府土地财政的持续。所以去年下半年以来,地方政府联合国家开发银行推出了棚改货币安置计划。即,借钱给开发商,鼓励开发商拆迁补地,而且之前拆迁补房,现在拆迁补现金。拆迁补偿大于房产市值,大家也乐于接受,拿拆迁款买碧桂园大户型洋房去了。前期是一个非常好的改善过程,大多数全款购房;到中期大家发现房价开始上升,拿了拆迁款做首付,能买多少套买多少套,一起将房价再次推高

  到今年7月份,地方政府去库存结束,棚改权限收回国家开发银行总行,地方政府再也没权限推动拆迁

  为了限制市场冷下来房价下跌,100多个城市先后出台限售政策,买房2-5年内不允许出售,通过限制供应,避免市场崩盘

  为了避免棚改货币化这部分资金流入北京上海,实现不了三四线城市去库存的策略,北京上海继续限购

  棚改政策结束,购买力提前被透支,韭菜已经割完,开发商准备逃跑,所以绵阳等三线城市开始出现土地流拍

  (1)三四线城市下跌符合经济学规律,需求供给,自然应该下跌。但是计划经济下不存在经济危机,为了避免房地产市场崩盘,政府通过限售等政策,取消房产二级市场流动性。不让你卖了,你怎么崩盘

  (2)上海北京等城市价格下跌完全是人为压制,人口持续流入,需求依旧旺盛,政策放开势必触底反弹